据中国乡村之声《三农中国》报道，提起浙江省义乌市，或许您首先想到的是小商品市场，而关注土地改革的人则会首先想到，它是国务院确定的农村宅基地制度改革试点市。
今年2月份，国务院授权33个试点县(市、区)行政区域 暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法 关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。义乌就是其中之一。按照国务院批复的试点方案，义乌市将通过实施农村宅基地制度改革，逐步建立“依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出、权利权能完整”的宅基地制度。
根据自身特点，义乌探索推行了分区域保障农民住房的模式。将改革区域划分为三块，采取不同的改革方式。那么，每个区域具体是如何操作？未来义乌农村宅基地分配或使用的基本制度又会发生变化？
农房可以进入市场交易，使农民获得真正的住房财产权，相信这是很多农民的愿望。可有的农民住在山区、有的农民住在市郊，这同时也意味着他们的农房价值也大不相同。如何让宅基地改革即合适农民，又适应市场？义乌市探索推行了分区域保障农民住房的模式。以城镇规划红线为界，开展了三种改革方式。
义乌市城乡新社区集聚建设领导小组办公室常务副主任杨钟坚：目前，我们义乌市新农村分三块，基本上以红线区块来划定的。一个主城区、主镇区，这个范围来建设新农村。还有一块比较偏远的山区，是“异地奔小康”，就是搬到下面相关的街镇，进行安置。介于这两者之间的城郊区，我们还是用“空心村”进行改造，就是村庄整理的形式，把那个道路搞宽一点，环境搞好一点，房子还是以就地围建为主，整理为主。
杨钟坚介绍说，这样划分最大的亮点是因地制宜。比如城镇规划红线范围内，推行城乡新社区集聚建设，允许农民以合法宅基地置换国有出让土地高层公寓和产业用房，推动农村向社区转变、农民向市民转变。
杨钟坚：一个宗旨就是村民变市民，农村变城市，走市区这一块.到了集聚的区块以后，村的界线打破。一个老百姓用他的用益物权，去置换这个集聚项目的楼盘，无论是高层公寓，还是产业、商业、商务楼宇，都是国有出让土地，这个土地性质很好，就相当于商品房一样，可以交易的。
在被列入义乌城镇规划红线范围内的佛堂镇湖滨村里，记者了解到，截至到2014年8月31日，村集体确定人口和土地面积后，便开始进行置换权益凭证工作。
按照义乌市城乡新社区集聚建设管理办法，湖滨村村民可以选择人均35平方米为基数，按1:5的比例来确定置换权益面积，等于说新社区建成后，每个人能得到175平方米的置换权益面积，其中105平方米为住宅房，70平方米为标准厂房或仓储物流等产业用房。而对于村子中人口较少、原宅基地面积较大的家庭，村民还可以选择以合法宅基地面积（每户最高不超过140平方米）为基数，按1：5的比例置换。未来村民的住宅不仅面积有所增加，还实现了从不可交易的农地变成了可实现交易的国有出让土地，这让湖滨村村民周建勋激动不已。
记者：有了解你家改造之后大概的面积吗？
周建勋：知道的。我们到时候到高层上面来了，我家里4个人要分到420个平方的套间，可以有四套房子。我计划卖掉1套，留下来3套。280个平方的厂房，现在1个平方也7块、8块，1个月随便租租的，也有几万块的收入。整个来说，肯定是宽余了很多。
湖滨村村书记何智明则指出，灵活的置换政策也将有利于缩小村民间的贫富差距。
何智明：宅基地分配从2005年就是开始搞特困户政策。要是特困户没解决，这个宅基地就很难。现在这个政策就是能够拉平这个差距，就是很好了。房子本来你家没有了，但是人口多嘛，你家里的那些房子都卖掉，到佛堂买个店面，那不是有钱有利的。
为了让村民顺利搬入新社区，义乌市还独创了农民的置换权益面积可上市交易的办法，并印制了《义乌市城乡新社区集聚建设置换权益凭证》。在搬入新社区之前，只要取得了新社区的合法面积，村民便可以携带相关材料去国土局办事窗口办理该证，来进行买卖交易。
义乌市国土局不动产登记中心副主任叶翔：农民他在乎的是什么东西呢？一是可以有居住的地方，第二个他的这个宅基地，或者他的用益物权能够有一本证。有证的目的是什么呢？他是用来抵押、融资，或者能够进行交易，这是他认为是宅基地能够产出来的效益。那么，我们认为政府部门给他发的一本证，他也有保障，他有这个积极性能够参与到这个工作中来。另外，有了这个证，就是作为他交易的一个凭证。
据义乌市国土资源部门的数据显示，当前，义乌市已成交69宗，合计约7000平方米的置换权益面积。凡是农民的置换权益面积审批通过后，就给予发放置换权益凭证，除人均30平方米高层公寓面积保障居住外，其余面积都可进行流通交易。湖滨村村书记何智明前段时间也售出了一套置换权益面积。
记者：你是什么时候卖的那个？
何智明：今年。
记者：你卖了多少平米的房子？
何智明：我卖了140。
记者：一共卖了多少钱？
何智明：50来万。那个时候是7千块的，它那个有一个交易置换凭证的，我们卖掉以后，到市365国土所，两个人去那里登记过户，过户过掉那个置换凭证。这个给你是可以交易的。这个证发给你，就可以去交易，去卖了。
国务院办公厅日前引发《深化农村改革综合性实施方案》中指出，宅基地制度改革的基本思路是：在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。而置换权益凭证将有助于将农民宅基地的财产性收益提前显化。
义乌市国土局不动产登记中心副主任叶翔：等到房子落户、竣工验收了以后，居民就可以携带置换权益凭证办理申请不动产登记。而且原来是集体租地的，现在我们是国有出让土地，这个通道我们就给他打通了，它就可以拿来交易，可以拿来抵押融资。
义乌市城乡新社区建设投资建设集团有限公司副总经理吴秀斌称，新社区集聚建设完成后，城镇规划红线范围内的土地将不再涉及宅基地调整。
吴秀斌：我们总共现在在建的有13个项目，其中7个是解决高层的住宅，还有6个是产业用房。因为这个要配套起来。3/5高层用房,1/5产业用房。这次的土地搞好，今后人员的增加、减少，那基本上就不去调整了。
报道中我们了解到，针对临近村镇，义乌市采用的是城乡新社区集聚建设，村民的居住环境得到改善，土地利用率也明显提高。而离主城区相对较远的区域，义乌则采取了其他方式进行改革。
