12月28日，义乌农商银行北苑支行凯吉分理处，当北苑街道黄杨梅村村民季建中拿到30万元贷款后，但见一脸的兴奋:“以前一直盼望农房能办理抵押贷款，如今终于办成了。”由此，季建中也成了全国办理农民住房财产权抵押贷款的第一人。
这必将载入我市土地改革史册。12月27日，十二届全国人大常委会第十八次会议表决通过《关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定(草案)》。该决定自2015年12月28日起施行。作为试点地区的义乌，在用农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款方面即有章可循。
“赋予农民对承包土地的经营权抵押、担保权能，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点。”不到两年时间，党的十八届三中全会提出的制度设想，已在义乌得以落地，让广大农民看到了自家住房的夺目光彩。“这项改革的意义不可估量。首次发放农民住房财产权抵押贷款，这将全面激活农村土地资产，彻底唤醒了全市农村沉睡的农房资产。”市国土资源局副局长张黎明说。
破题:义乌再扛改革大旗
办理了农民住房财产权抵押贷款第一单的季建中，自然成了媒体争相采访的对象。
“这是改革送来的实惠!这是改革送来的红利!”季建中逢人便说，他将所贷的资金用于自办小型加工厂的扩大再生产，用于发展农村电商业务。
所谓农民住房，是指农民在农村宅基地上建造用于居住的房屋。农民住房财产权抵押贷款，是借款人向金融机构申请贷款时，愿意以自有农民住房作为抵押物，为借款人自身申请贷款的一种借款担保形式。
一直以来，关乎新农村建设和农民居住条件改善，关乎农民财产性收入不断提高的农民住房，始终处于“死权”状态，陷于“沉睡”之中。我国现行的《物权法》第184条、《担保法》第37条明确规定:集体所有的宅基地使用权不得抵押。
义乌10多年来共启动了200多个村的旧村改造，建新房者达4.1万户，农民住房财产存量巨大，但受限于土地政策，这些农民住房财产权都不能用来抵押贷款。农户由于缺乏有效的抵押物品，资金投入不足成为制约“三农”发展的重要因素。开展农村“两权”抵押贷款试点是党的十八届三中全会提出的明确任务，是我国农村土地制度改革和农村金融体制改革的重要制度创新。
令人惊喜的是，2015年8月10日，国务院印发了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(以下简称《指导意见》)，决定在全国选取部分县(市、区)开展对农村承包土地的经营权和农民住房财产权的“两权”抵押贷款试点。根据《指导意见》，农民住房财产权抵押贷款试点，原则上选择国土资源部牵头确定的宅基地制度改革试点地区开展。
“我市是国务院批准的综合改革试验区，也是国务院确定的农村宅基地制度改革试点市。按照国土资源部批复的试点实施方案，我市将通过农村宅基地制度改革，逐步建立‘依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出、权利权能完整’的宅基地制度，为浙江省乃至全国推进农村宅基地管理制度改革积累经验、提供示范。”张黎明说。
对此，义乌改革试点的脚步始终没有停歇。今年2月，全国人大常委会授权义乌开展农村宅基地制度改革试点；6月，国土资源部批复《关于浙江省义乌市农村宅基地制度改革试点实施方案》(以下简称《方案》)。《方案》的主要任务之一，就是要改革完善宅基地权益保障和取得方式，“在不改变宅基地集体所有制性质的前提下，允许符合条件的宅基地及其地上建筑物进行置换、转让、继承、赠与。配合农民住房财产权抵押担保转让试点，探索宅基地权益的实现方式和途径。”根据国土资源部批复精神，我市又制定了《义乌市农村宅基地制度改革试点三年实施计划》。
事实上，自上世纪90年代开始，为改善义乌农村面貌，增加农村住房财产性收入，我市金融机构推出了多项贷款业务，如旧村改造贷款、集聚区住房建设贷款、商位质押贷款、林权抵押贷款、土地承包经营权流转贷款、小额担保贷款、电商数据质押贷款等，从而有效支持了“三农”、“小微”等群体的发展，掀起了普惠金融热潮。
针对农房抵押贷款的现实需求，人行义乌市支行早在2009年7月就开展了相关业务的可行性调查研究，因地制宜探索开展农村“两权”抵押贷款业务，形成了四点政策建议呈送给当地政府决策参考，在此基础上又赴有关地区学习考察有关农房抵押贷款的经验，制定了《义乌市城乡新社区集聚建设置换权益质押办法》、《义乌市农民住房财产权抵押贷款管理办法》，为“两权”抵押破题创造了良好的开端。
此外，根据国务院对试点的《指导意见》，试点地区需要满足农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证率高，农村产权流转交易市场健全，农户土地流转意愿较强，农业适度规模经营势头良好，农村信用环境较好，配套政策较为健全等条件。显然，义乌在这方面已走在了全国前列。
据统计，义乌市未开展新村建设的村庄平均建筑密度为41.8%，容积率仅为0.7，人均宅基地面积为66平方米，道路狭窄、建筑间距小、采光差。通过10多年的努力，全市共有538个村庄完成村庄整治，启动旧村改造195个，其中80个村已经完成，共拆除旧房5.1万户，建新房4.1万户。通过整理改造后的村庄面貌一新，农民居住条件得到了较大改善，农民财产性收入显著提高，并促进了城乡建设用地的集约利用。这都为农民住房财产权抵押贷款的开展打下了基础。
“目前，义乌市为农民住房颁发不动产权证已超过700余本。在试点条件下，我们将优化办证流程，简化材料，提高服务质量和水平，通过上门服务、AB岗制度，加快登记进度。”市不动产登记中心负责人说。
突围:盘活农村土地资产
当媒体还把目光聚焦在季建中身上时，在义乌农商银行副行长傅照华手中还有一叠想要办理类似抵押贷款的农民名单。正如季建中所说，他这第一单虽然只贷到了30万元，但“重要的不是能够贷到多少款，而是集体土地与国有土地真正实现同权同价。这样，农村的‘死权’就变成了‘活权’，‘活权’就能生出‘活钱’了”。
金融活，经济活。市金融办作为牵头机构，一直在为推动这项改革作出努力。允许以农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款，这让一直隐藏着的农村资产变成了资本，农村资金得以盘活，改革红利得到释放，融资渠道扩大了，为推进义乌改革试点提供了更大的资金保障。
已经完成了旧村改造的福田街道井畴村村民赵建义在听到这个消息后，表示马上到市不动产登记中心去办理不动产权证。“以后如果需要资金，只要有了这本不动产权证就可以用来办理抵押贷款了，也不用找其他担保人，确实比较方便。”赵建义说。
只要是属于已经完成旧村改造，并持有不动产权证书的，就可以办理农民住房财产权抵押贷款。这让那些拥有如此条件又急于想办理抵押贷款的农民们同样沉浸在了喜悦中，从中也彰显了农民住房财产权所具有的巨大潜力。
义乌“大众创业、万众创新”氛围浓厚，农民脱离农业生产、经商办厂的现象比较普遍，对资金的需求十分强烈。其中，有很多农民希望将空置农房盘活，给予变现处置或者进行抵押融资。实施农村宅基地制度改革，允许在不改变宅基地集体所有制性质的前提下流转，并适时开展农民住房财产权抵押担保试点，能有效盘活农民资产，使得农民宅基地使用权不再游离于土地市场之外，用益物权得到进一步保障。
此次试点，国家为农民住房抵押贷款找到了政策的突破口。对于农民来说，有了财产变现的途径，真正显化了农村宅基地的权益。而对金融机构来说，因为农民住房财产权能有效转化为融资条件，从而促进了辖内信贷结构的调整，有利于普惠金融推广，最大限度地破解“三农”融资困局。
当前，我市正处于由传统农业向现代农业转变的关键时期，农村土地经营权流转明显加快，传统农户和家庭农场等新型农业经营主体对盘活“两权”存量资产存在现实需求。
江东街道宗塘村村民黄允专是苗木种植户，目前拥有30亩大棚苗木。因为要扩大经营规模，所以需要申请贷款。他说，以前办理贷款要找担保人，如今可以用自己的住房作抵押向银行贷款，真是太方便了。
“通过赋予‘两权’抵押融资功能，慎重稳妥开展‘两权’抵押贷款试点，有利于盘活农村土地资产，增强农村土地资源效能，推进农村金融产品和服务方式创新，为农村金融注入新活力，提高农民贷款的可获得性和便利性，促进农业现代化的发展。”人行义乌市支行副行长王红英说。
根据义乌试点要求，“农民住房财产权抵押贷款适用于已经完成农村更新改造并依法持有不动产权证书的权利人，以农民住房抵押担保方式申请贷款”。抵押借款申请经金融机构审查同意后，由抵押人与抵押要人签订抵押借款合同。抵押双方当事人签订合同后，应到不动产登记部门办理不动产抵押权登记。
保障:建立风险补偿机制
开展农村“两权”抵押贷款试点是我国农村土地制度改革和农村金融制度改革的重要制度创新。通过赋予“两权”抵押融资功能，盘活了农民土地用益物权的财产属性，让资源变成资产，从而增加农民财产性收入，使农民的身价得以显现。
但是，一种担心也随之到来:万一借款人没有能力偿还借款，金融机构将如何处置抵押物?
“义乌市在推进试点工作的制度设计时，就对这个问题作了鲜明回答。”王红英说，“一是引导和督促金融机构，始终把维护好、实现好、发展好农民土地权益作为改革试点的出发点和落脚点；二是金融机构要结合‘两权’的权能属性，在贷款利率、期限、额度、担保、风险控制等方面加大支持力度；三是建立抵押物处置机制。”
根据试点要求，“两权”抵押贷款由农户等农业经营主体自愿申请，确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物。
人行义乌市支行将相应制订试点方案及细则:一是会同相关部门建立抵押物处置机制；二是鉴于农业天然的弱质性，建议相关部门建立“两权”抵押试点贷款风险补偿机制，并引导试点金融机构适度放宽农业不良贷款的容忍度；三是鼓励金融机构加强金融产品创新，如引入保险公司、担保公司第三方风险共担机制，把风险降到最低水平；四是要求试点地区政府采取利息补贴、发展政府支持的担保公司、利用农村土地产权交易平台提供担保、设立风险补偿基金等方式，建立“两权”抵押贷款风险缓释及补偿机制。
顺利办理农民住房财产权抵押贷款，金融机构的积极跟进至关重要。就在不久前，义乌农商银行制订了相关实施细则，在贷款利率、期限、额度、风险控制等方面加大创新支持力度。傅照华表示，对办理农民住房财产权抵押的贷款，该行将参照普通商品房，在利率上给予优惠。农行义乌分行已经开展对客户的登记储备，深入农村进行调研，服务意向客户。
