根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》和《义乌市国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定，结合征收范围内的实际情况，拟定湖大塘区块旧城区改建项目国有土地上房屋征收补偿方案如下:
一、征收目的
为改善市民居住条件，推进城市有机更新，市人民政府拟对湖大塘区块实施旧城区改建。因建设需要，对征收范围内的房屋予以征收，属公共利益范畴。
二、征收范围和基本情况
(一)征收范围:东至城南河，南至稠州西路，西至香山路，北至城中西路(不含城中西路临街房屋)，具体以征收红线范围为准。
(二)被征收区块情况:总占地面积约18.4万平方米，总建筑面积约10.8万平方米，户数约229户，其中私房约219户，公房10户。
(三)被征收人:征收范围内国有土地上房屋所有权人。
(四)房屋征收部门:义乌市国有土地上房屋征收管理办公室。
(五)受委托的房屋征收实施单位:义乌市人民政府稠江街道办事处。
三、被征收人的确认
(一)被征收房屋已登记的，按权属证书或登记簿记载的所有权人确认(权属证书与登记簿记载不一致的，原则上以登记簿记载为准)。
(二)有人民法院判决、裁定，或者仲裁机构裁决的，按人民法院生效判决、裁定，或者仲裁机构裁决的房屋所有权人确认。
(三)原房屋所有权人死亡，且公证部门出具过继承公证文书的，按公证部门出具的继承公证文书确认。
(四)其他产权人不明确的，由房屋征收部门会同相关部门认定。
四、被征收房屋面积及用途等认定
(一)被征收房屋的建筑面积和用途按权属证书或登记簿记载的为准(权属证书与登记簿记载不一致的，原则上以登记簿记载为准)。
(二)征收范围内未经产权登记、用途不清或改变用途等房屋的认定和处理，按《义乌市国有土地上房屋征收与补偿办法》(义政发[2016]27号)的相关规定执行。具体认定程序如下:
1.被征收人填写《申请认定处理表》，并提供房地权属、产权变动、房屋使用、户籍资料、影像图片和工商营业执照等相关证明材料。
2.房屋征收部门根据相关材料，组织现场调查、勘验。
3.房屋征收部门会同相关部门进行认定后报市人民政府。
4.房屋征收部门将认定结果在征收区域范围内进行公示。被征收人对认定结果有异议的，应当在10个工作日内向房屋征收部门提出书面复核申请。
5.公示期满后，房屋征收部门将认定结果送达被征收人。
(三)对认定为合法建筑的给予补偿；对认定为违法建筑的不予补偿。
五、房屋评估
(一)评估时点:被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换的房屋价值评估时点与被征收房屋价值评估时点一致。
(二)评估方法:根据评估对象和本地房地产市场状况，采用比较法、成本法、收益法等评估方法，结合被征收房屋的具体区位、用途、权利性质、品质、建筑结构、新旧程度、层次、朝向、建筑面积等影响房屋价值的因素，评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值。
(三)评估机构选定:房地产价格评估机构由被征收人协商选定。房屋征收决定公告后10日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照“少数服从多数”的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。
(四)评估异议处理:被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应自收到复核结果之日起10日内，向金华市国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。
(五)由被征收人选定的评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，评估被征收房地产(不含车库、车位、储藏间等附属建筑)和产权调换房屋(不含车库或车位)的评估标准价(详见附件)。
六、补偿方式
被征收人可以选择货币补偿，可以选择货币化安置凭证补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人可以单独选择上述一种方式补偿，也可以选择组合方式补偿，即将被征收房屋总价值拆分，分别选择不同方式补偿。
被征收人选择组合方式补偿的，补偿和补助按相应的补偿方式分别计算。被征收人选择含产权调换的组合方式补偿的，其被征收房屋总价值应当优先用于产权调换。
七、补偿、补助及奖励
(一)补偿
1.房屋总价值补偿
被征收房屋总价值以房屋征收决定公告之日为评估时点评估确定。房屋总价值包括房屋价值、装饰装修价值和附属物价值。
2.住宅房屋综合补偿
(1)搬家费
被征收房屋建筑面积120平方米以下的，按每平方米20元计算；超过120平方米的，120平方米以内按每平方米20元计算，超出部分按每平方米5元计算；每户不足2000元的，按2000元补偿。
被征收人选择货币或货币化安置凭证补偿的，搬家费按一次计算；选择产权调换的，产权调换部分按两次计算。
(2)设备设施移装补偿费
固定电话、宽带、空调、热水器等移装补偿费标准见下表:
补偿项目补偿标准补偿项目补偿标准
固定电话移机108元/门壁挂式、窗式空调、太阳能热水器移装200元/台
宽带移装108元/号立式空调移装300元/台
管道燃气入户费1800元/户电热水器移装100元/台
水平房一户一表(智能水表)安装980元/户垂直房一户一表(智能水表)安装850元/户
被征收人选择货币或货币化安置凭证补偿的，设备设施移装补偿费按一次计算；选择产权调换的，除管道燃气入户费外，按两次计算。
(3)临时安置费
按被征收房屋建筑面积每平方米每月20元计算，每户每月不足900元的，按900元补偿。
被征收人选择货币或货币化安置凭证补偿的，支付6个月的临时安置费；选择产权调换的，产权调换部分临时安置费的发放期限以被征收人的实际过渡时间为准，即从被征收人将被征收房屋腾空交付给房屋征收部门之日起至通知交付产权调换房屋后6个月止。
超过过渡期限(详见本方案第八条第三项)未交付用于产权调换房屋的，自逾期之月起按照公布的最新临时安置费标准的2倍支付。
3.非住宅房屋综合补偿
(1)一次性搬迁费
商业、办公用房,按被征收房屋建筑面积70元/平方米补偿；仓储用房,按被征收房屋建筑面积100元/平方米补偿。
(2)一次性临时安置费
按被征收房屋评估总价值的0.6%补偿。
(3)停产停业损失补偿
商业、办公用房，按被征收房屋评估总价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，从高给予补偿；仓储用房，按被征收房屋评估总价值的6%，或者按被征收房屋建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。若有异议的，按相关规定予以确认。
(二)补助
根据被征收人选择的补偿方式不同，分别给予相应的补助:
1.选择货币补偿的补助
按被征收房屋评估总价值的20%给予货币补助。
2.选择货币化安置凭证补偿的补助
选择货币化安置凭证补偿获得的补助包括货币补偿补助(20%)和货币化补偿安置凭证补助。购买已取得预售许可且未经备案的一手新建商品住房、购买商业用房及办公用房、缴纳受让土地出让金的货币化补偿安置凭证补助分别为15%、10%、8%，具体如下:
被征收人在义乌市范围内购买已取得预售许可且未经备案的一手新建商品住房，按货币化安置凭证面值的(实际购房合同价款低于货币化安置凭证面值的，按购房合同价款)35%予以补助；用于购买商业用房或办公用房的，按货币化安置凭证面值的(实际购房合同价款低于货币化安置凭证面值的，按购房合同价款)30%予以补助；用于在义乌市范围内缴纳新受让国有土地使用权(住宅或商住用地)出让金的，按货币化安置凭证面值的(实际土地出让合同价款低于货币化安置凭证面值的，按土地出让合同价款)28%予以补助。
《义乌市货币化安置凭证管理办法》(义政办发[2016]105号)规定货币化补偿安置凭证有效期为一年，但被征收人需要的，可将使用期限延长至三年，三年内货币化补偿安置凭证使用价值不变。未使用的货币化补偿安置凭证，不满一年兑现的，按货币化补偿安置凭证面值的120%予以兑现；超过一年不满两年兑现的，按货币化补偿安置凭证面值的125%予以兑现；超过两年不满三年兑现的，按货币化补偿安置凭证面值的130%予以兑现；满三年后兑现的，按货币化补偿安置凭证面值的135%予以兑现。
3.选择产权调换的补助
选择“湖大塘家园”(暂定名，下同)和河畔家园(新马路菜市场斜对面)的房源进行产权调换的，按被征收房屋评估总价值的5%给予补助；选择其他房源进行产权调换的，按被征收房屋评估总价值的8%给予补助。
(三)奖励
1.评估奖
被征收人在规定时间内，配合房地产价格评估机构做好被征收房屋评估工作的，垂直房每户奖励5000元，其他每户奖励2000元。
平房车库、独立地下车库、储藏间等附属用房不单独计户。
2.签约奖
被征收人在规定签约期限(约2016年12月中旬至2017年1月中旬)的不同时段内签订补偿协议的，按被征收房屋评估总价值的1%-3%给予奖励。
第一时段(具体时间另行确定，下同)签约的，给予被征收房屋评估总价值3%的奖励；
第二时段签约的，给予被征收房屋评估总价值1%的奖励。
在规定期限内签约的，自然成套的水平房再给予房屋主体建筑面积每平方米1000元的奖励，垂直房(含已分割为水平房的)再给予合法建筑占地面积每平方米3000元的奖励。
规定期限内未签约的，不予奖励。
3.搬迁奖
被征收人在规定搬迁腾空期限(约2017年1月中旬至2017年2月中旬)的不同时段内腾空被征收房屋、交付钥匙并结清水电等费用的，按被征收房屋评估总价值的1%-2%给予奖励。
第一时段(具体时间另行确定，下同)搬迁腾空的，给予被征收房屋评估总价值2%的奖励；
第二时段搬迁腾空的，给予被征收房屋评估总价值1%的奖励。
规定期限内未搬迁腾空的，不予奖励。
4.其他奖励
被征收人在签约期内签约的，从签约之日起至征收补偿协议生效(签约率达80%)之日止给予被征收房屋评估总价值每日万分之一的奖励。
八、产权调换
(一)产权调换房源
“湖大塘家园”住宅(期房，位于香山路和城中西路交叉口):有90平方米、125平方米、140平方米、155平方米、165平方米五种户型，预计于2020年3月底前交付。
河畔家园住宅(现房，位于新马路菜市场斜对面):有140平方米(16套)一种户型。
“湖大塘家园”商铺(期房，位于香山路和城中西路交叉口):预计于2020年3月底前交付。
和安公寓住宅(现房，位于稠城三小对面):有141平方米(9套)一种户型。
富港花园住宅(现房，位于稠江五洲大道边):有60平方米(100套)、90平方米(30套)两种户型。
蟠龙花园住宅(新社区集聚建设现房，位于佛堂):有70平方米(8套)、140平方米(8套)两种户型。
金麟花园住宅(新社区集聚建设准现房，位于廿三里):有70平方米(28套)、105平方米(56套)、140平方米(19套)三种户型。
安福家园住宅(新社区集聚建设准现房，位于苏溪):有70平方米(6套)、105平方米(20套)、140平方米(20套)三种户型。
建筑面积以实际测绘面积为准。
(二)产权调换原则
被征收房屋为住宅的被征收人，可选择河畔家园住宅进行产权调换，但每户不得超过一套。除河畔家园外的其他小区房屋可由被征收人选择一套或多套进行产权调换。选择多套房屋产权调换的，多套产权调换房屋的总价值不得高于被征收房屋价值(含补助)。
(三)过渡期限(自腾空交房之日起算)
选择现房的，为12个月。
选择准现房的，为24个月。
选择期房的，为36个月。
(四)结算方法
在规定时间内，房屋征收部门与被征收人应计算、结清被征收房屋价值(含补助)与用于产权调换房屋价值的差价。
(五)选房办法
实行“先签约先选小区及户型”的原则，具体细则由房屋征收部门另行公布。
九、低收入住房困难家庭的住房保障
征收个人住宅，被征收房屋建筑面积小于45平方米(市规划区内有其他住宅用房的合并计算)，且被征收人属于低收入住房困难家庭的，依照《义乌市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十七条的相关规定给予住房保障。
低收入住房困难家庭由住房保障和民政等部门根据相关规定予以确认。
符合条件的被征收人，在征收决定公告之日起10日内向征收部门提出申请并提交相应证明材料，逾期未申请的,视为放弃资格。
十、子女入学规定
(一)被征收人未成年且户口在征收范围内的，保留本人在原学区学校完成义务教育的资格;
(二)被征收人已成年且户口在征收范围内的，保留其子女在原学区学校完成义务教育的资格;
(三)被征收人直系亲属未成年且户口在征收范围内的，保留被征收人直系亲属在原学区学校完成义务教育的资格;
(四)被征收人直系亲属已成年且户口在征收范围内的，保留被征收人直系亲属子女在原学区学校完成义务教育的资格。
十一、签约和搬迁期限
签约期限:2017年1月中旬前
搬迁期限:2017年2月中旬前
十二、签约生效
在本方案规定的签约期限内签约比例达到80%(含)以上的，补偿协议生效；未达到80%签约比例的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。
十三、补偿决定和强制执行
征收人与被征收人应在规定的签约期限内达成补偿协议。在签约期限内达不成补偿协议的，报请市人民政府按相关规定作出补偿决定。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请法院强制执行。
由法院强制执行的，不给予房屋征收补助。
十四、契税优惠相关规定
被征收人在房屋征收补偿协议签订之后新购置房屋、产权调换房屋、新受让住宅或商住用地，成交价格未超过被征收房屋补偿价值(含补助)的部分，免征契税；对超过的部分，按国家或浙江省相关规定征收契税。
被征收人在房屋征收范围公布之日(2016年10月8日)起，至房屋征收补偿协议签订之前购置房屋、新受让住宅或商住用地的，按照“先征后补”的原则，先按规定缴纳契税，再参照上述规定予以补助。
十五、土地类型差价及改变用途房屋评估的相关规定
因土地类型为国有出让和国有划拨的房屋市场价格存在价差，对征收范围内国有划拨土地上房屋进行评估时，需在按国有出让评估得出的价格基础上扣减相应的差价。扣减差价的优惠规定为:个人所有的房屋，差价按义乌市政府6号令(2003年)规定的补交土地出让金额度的30%(即标定地价的12%)计算；企业所有的房屋，差价按义乌市政府6号令(2003年)规定的补交土地出让金额度计算。标定地价由土地评估机构评估确定。
对涉及出让金优惠的出让土地上房屋进行评估时，需在按国有出让评估得出的价格基础上，扣减原出让合同约定的优惠部分。
对经审批或认定为改变用途，按改变后用途确定补偿标准的，评估时应扣减相应的土地收益金。
十六、其他事项
(一)本方案中的“户”以被征收人合法有效的房屋产权证或者经调查、认定出具的产权认定书计户。
(二)被征收人在签订协议时，应提供身份证、户口簿、被征收房屋权属证书、土地使用证、工商营业执照、税务登记证明等证明文件，并提交原权属登记证书注销申请书和委托书。
(三)被征收人应当在规定期限内签订协议、搬迁完毕及办理房屋腾空移交手续，并将被征收房屋交给房屋征收部门验收接管。被征收人在搬迁时应向水电等相关部门缴清费用。
(四)未尽事宜和其他特殊情形，由房屋征收部门会同相关部门根据依法依规、科学合理的原则另行确定。
(五)集体土地上房屋的征收补偿可参照本方案执行。
附件
以下标准价均按土地性质为国有出让进行评估。
一、被征收房地产标准价
(一)自然成套的水平套房标准价为13700—15200元/平方米。
(二)住宅垂直房的建筑占地土地标准价:
1.地上总层数为1层至3层的垂直房，建筑占地土地标准价为52500元/平方米；
2.地上总层数为4层及以上的垂直房，建筑占地土地标准价为54500元/平方米。
地上总层数以权属证书或登记簿记载的层数为准。未经登记但经认定为合法建筑的房屋，以认定的层数为准。
建筑占地之外的其他合法土地另行评估。
(三)分割垂直房形成的水平套房、商业用房、商住用房、仓储用房等房屋因情况复杂，不设置标准价。
被征收房屋最终评估价格由被征收人选定的评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点进行评估。
二、产权调换房屋标准价
(一)富港花园分为90平方米和60平方米两种户型，评估标准价均为8500元/平方米；
(二)河畔家园户型为140平方米的评估标准价为18000元/平方米；
(三)“湖大塘家园”户型为125平方米的评估标准价为18500元/平方米；
(四)和安公寓户型为141平方米的评估标准价为16500元/平方米；
(五)蟠龙花园的标准价为6860元/平方米；
(六)金麟花园的标准价为7200元/平方米；
(七)安福家园的标准价为6180元/平方米。
产权调换房屋最终评估价格由被征收人选定的评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点进行评估。
