“新城控股23年22盘”的大幅广告宣传字号，充斥着这个全国知名的小商品物流集散之地——义乌江东路和宾王路的主干道的两旁。作为新城控股集团在全国布局的第22座商业综合体——超过40万平方米的义乌吾悦广场，按照该项目总体规划，项目即将在2018年开业，建成后将涵盖自持中心大商业、高档住宅、酒店式公寓、第吾大道商业街等四大核心业态。
在紧邻浙江省义乌市政府大楼一侧，富丽堂皇的售楼大厅也在不久前建成。“最慢5月份或者6月份，我们的报价就会出来。作为老城区这样的黄金地段和位置，尽管我们地拍得便宜，但是相信价格绝对不会太低。”4月19日，售楼小姐向前来置业的业主介绍。记者在场的半个小时内，不时能见到前来置业咨询的人群。
然而，就在售楼人员大力推销这个大型综合体产品的同时，围绕该片建筑物下面的土地归属权问题，从去年9月21日，拍卖结果出来的那一天起就从未停止。“我们集体认为隶属义乌吾悦广场地块的中标协议是无效的，应当废除。”试图参与该宗地块竞标不成的企业负责人于成对中国房地产报记者表示。
与于成一样，多家意欲参与该宗地块竞拍的房地产企业负责人，一致认为义乌吾悦广场地块的土地竞拍不合法。他们的举报材料中，主要有如下观点：首先，当地政府有“定向出让”嫌疑，土地挂牌被超低价评估，而后又被超低价中标；其次，土地资格审查设置人为条件，把浙江义乌江东路街道办作为主体资格，而非国土部门；第三，参与竞标的两家企业涉嫌串标，通过多次频繁的股权变更，从中获得近50亿元的投资回报。
不过，对于上述的质疑和观点，记者曾经先后联系义乌市国土局、杭州市国土局，两部门均未给予明确回复。涉事的两家竞标企业中，新城控股予以否认，而中梁地产集团则以缄默代替了相关的回应。与此同时，截至记者发稿时，相关政府机构依旧没有任何明确答复。
“超低价”出让背后
引起争端的义乌吾悦广场地块，位于义乌市江东路与宾王路交叉口东南侧。2015年8月20日，义乌市国土资源局在其网站上发布了出让公告，根据公告该地块为商业、住宅用地，面积73833平方米，容积率1.5~4.3，挂牌起始价10亿元。让于成和当地诸多开发企业心动的是，该地块地处义乌市中心城区核心，毗邻义乌国际商贸城和体育、会展、文化中心，各种配套成熟，是名副其实的黄金宝地。
依据义乌房产成交信息显示，该地块周边住宅均价达每平方米20000元，商业均价每平方米达40000元以上。与其一路之隔的梅湖公馆二手房成交价每平方米都在22000元以上。“相比之下，该地块10亿元的起拍价实在不高。并且商业面积占比高达30%以上，更具商业价值。”于成介绍，当初连绿城、万达等知名房企都有意参与竞拍该块土地。然而，这样的黄金地段好项目，最终被新城控股旗下的新城万博置业在起始价上，“仅加了900万元就竞得，楼面价每平方米仅仅只要3178元，远远低于周边房地产项目的价格。”结果一出业界一片哗然。
记者在当地调查中获悉，与该项目紧紧相邻的义乌市文化中心07、08地块，早在2011年时就以整宗72.2亿元成交，楼面价约每平方米15000元；附近的地段要差一些的久府和园项目地块，2010年土地拍卖时，整宗成交价格是39亿元，楼面价每平方米约13000元。
而楼面单价3178元的超低价土地拍卖，让诸多意欲购房的消费者也觉得不可思议。“义乌是全国著名的商贸物流基地，房价地价远远高于周边的绍兴等地，这么低的土拍价格希望房地产市场能够降价啊。”在吾悦广场售楼处一位意欲购房的先生告诉记者。不过，他的这种心理似乎也不大可能实现，售楼小姐表示“这样的地段和配套，不可能低于其他楼盘价格”。
这样的超低价操盘，在当地诸多开发商看来自己遭遇了“不公平”待遇。“当初我们公司要报名，当地政府认为我们公司并没有大型项目开发经验。”实际上，于成认为自己公司在当地运作多年。“即便不济，我们有实力能把土地拍下来，找个大型的合作伙伴合作开发也是有钱可赚。”同时，最让他们难以理解的是，此次报名土地竞拍的资格审查主体，竟然不是当地国土局，而是义乌市江东区街道办。诸多开发商多次举报之后，义乌市国土资源局在今年的4月3日终于做出了地块的相应出让说明，当地国土局解释之所以是街道办，是因为“招商需求”。
两企业间的串标游戏？
在上述说明中，义乌市国土资源局解释，仅有2家企业报名参加竞买并取得竞买人资格，分别为新城万博置业有限公司与上海皓尊置业有限公司。最终，去年9月21日，由新城万博置业有限公司以10.09亿元人民币的价格竞得江东路A地块的土地使用权。后按公告规定，受让人变更为由新城万博置业有限公司设立的义乌吾悦房地产发展有限公司。
对于此结果，于成则认为，两家企业有“串标”的可能性：“首先，皓尊置业的股东是浙江中梁地产，并且正好在土地中标时间2015年临时注册，只有1000万元的注册资本。其次，皓尊置业有限公司在交了5亿元的保证金之后，居然因为差900万元，最终拱手让新城万博房地产开发公司中标。10亿元的起拍价格仅加价900万元，这不符合常理；第三，皓尊置业的母公司中梁地产集团与新城万博母公司新城控股之间合作紧密，曾联手做过很多项目。”而记者在调查后也获知，两家关联公司之间，在土地交易前后股权变更频繁(详见股权结构图)。
根据义乌市场以及周边项目的市场价格，参考现代城商业价格为4.5万元/平方米，住宅为3万元/平方米，而距离最近的久府和园住宅为1.8万元/平方米。按项目规划，该地块建设72000平方米自持商业购物中心，45000平方米为办公用房，65000平方米销售商业建筑，150000平方米商档住宅建筑。按照上述可售型的产品类别的报价，记者粗略算了一笔账，该项目可销售部分的总价款为65000×3.5万元+45000×1.5万元+150000×2万元=59.5亿元。
义乌当地从事房地产的业内人士告诉中国房地产报记者，“持有型商业购物中心的初步估值应该在1.5万元/平方米，曾经义乌北苑地块出让世纪联华购物中心价值是1.5万元/平方米，该项目商业持有部分价值应该在72000×1.5万元=10.8亿元。”而综上所述，该项目地上建筑部分的价值为59.5亿元+10.8亿元，共计为70.3亿元。而该项目地上建筑总体造价，按照当地大约2500元/平方米建安成本来计算，该项目地上建筑投资总额为332248.5×2500元/平方米=8.3亿元，该项目地价仅为10亿元的情形之下，项目的直接收益为70.3亿元-10亿元-8.3亿元=52亿元(不扣除税费的情况之下)。
针对串标质疑，新城控股方面李姓负责人在接受中国房地产报记者采访时予以否认，“作为一家上市公司，我们不可能参与其中。”而中梁地产的王总刚一听完问题，立即表示“不知道”，并挂断记者电话。
在于成看来，能让皓尊中途退出的惟一原因，即两企业间在玩一场“串标”的游戏，并且两家企业在分享大量的投资收益。“因此，出现黄金地段平均每平方米3000元的楼面价也就不足为奇，退标之后再次成为项目运营股东也就不难理解。”(文中人名系化名)
